Les structures équestres se modernisent sans arrêt, également sur le plan juridique
Petite propriété ou grand domaine, comment avoir une meilleure rentabilité et transmettre dans les meilleures conditions ?
Nous conseillons à nos clients dans un premier temps de ne pas acheter une structure équestre en nom propre pour séparer le patrimoine personnel et professionnel
Il est effectivement plus judicieux de faire l’achat du foncier via une société civile immobilière (SCI), un groupement foncier agricole (GFA) ou un groupement foncier rural (GFR). Il faut pour cela avoir un associé pour porter les actions des trois sociétés ci-dessus.
| SCI IS | SCI IR | |
| AVANTAGES | – L’amortissement du bien immobilier est déductible du résultat imposable (sur la durée du prêt généralement) – frais d’acquisition déductible du résultat imposable -beaucoup plus de charges déductibles à l’IS : toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI | -Charges déductibles : entretien et réparations, travaux améliorations (pas construction ou agrandissement), dépenses d’administration ou gestion,intérêt d’emprunt, prime d’assurance, taxe foncière) –déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes -Plus-value immobilière exonérée totalement après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements Sociaux |
| INCONVENIENTS | -les plus-values immobilières peuvent parfois être plus conséquentes -pas d’exonération totale possible sur les cessions de parts sociales ou plus-value immobilière -les déficits ne sont pas imputables sur les revenus désassociés | -Amortissement du bien non déductible fiscalement –Frais d’acquisitions de l’immeuble non déductibles fiscalement -les types de baux possibles sont limités |
| IMPOSITION DES BENEFICES | A l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI pour les bénéfices et les plus-values. L’associé personne physique sera imposé uniquement sur les dividendes qu’il perçoit | Règles applicables aux revenus fonciers. Directement au nom des associés. |
Le choix du régime fiscal aura des conséquences sur les modalités d’imposition des revenus, des plus- values immobilières ainsi que des cessions de parts sociales.
En complément de la société qui porte le foncier, une seconde société doit être créer pour l’exploitation de la structure équestre. La société est de type agricole ou non en fonction du projet et de la possibilité d’être sous le statut agricole. Ainsi le capital d’exploitation est différencié du capital foncier.
Le but final du montage est que la société par exemple de type agricole comme une EARL verse mensuellement des loyers à la société qui porte le foncier de type SCI pour faire diminuer les bénéfices et donc réduire l’assiette d’imposition.
Il est judicieux de maintenir une société individuelle en fonction car elle bénéficie d’une exonération des plus-values professionnelles (ventes de chevaux) réalisées par les contribuables imposés dans la catégorie des bénéfices agricoles qui exercent leur activité depuis au moins 5 années et dont les recettes n’excèdent pas 250 000 € HT.
Monter une SCI permet également de faciliter la transmission, elle donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion. La propriété sortira du patrimoine des parents afin de réduire leur Impôt sur la fortune immobilière (IFI). La SCI peut déduire des dépenses de fonctionnements telles que les frais de gestion, les taxes foncières et les dépenses liées aux travaux. L’autre atout majeur de la SCI, vous pouvez déduire chaque année de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier.
Attention de ne pas faire l’erreur de la construction sur le sol d’autrui. Prenons un exemple simple que nous avons déjà rencontré. Monsieur X gérant du GFA X propriétaire d’un terrain de 40 hectares fait financer la construction d’une écurie de sport par une SAS Y avec sa femme Madame Y comme dirigeante. Après des aléas de la vie, le couple engage une séparation. Malheureusement, après vérification Madame Y ayant fait construire les bâtiments sur le sol du GFA et sans convention ou bail. Elle ne peut prétendre qu’à une indemnisation de 1/3 de la valeur des bâtiments.