Constructions sans permis :
Le défauts d’autorisation ou de déclarations d’achèvement des travaux ont pour conséquences de vous faire courir les risques suivants :
• Sanctions pénales : l’infraction pénale se prescrit par un délai de six ans après l’achèvement des travaux. Une amende comprise entre 1 200 et 6 000 euros par mètre carré de surface construite pourra être exigée. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.
• Sanction civile fondée sur une action en responsabilité de la part des tiers – le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement des travaux dans la mesure où cet achèvement est antérieur au 18 juin 2008, à compter de cette date le délai de prescription est de cinq ans. Pendant cette durée, les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice pouvant le cas échéant aller jusqu’à la condamnation à démolir aux frais du propriétaire.
• Sanction civile de la part de la collectivité – aux termes de l’article L 480-14 du Code de l’urbanisme la commune compétente en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée. L’action civile se prescrit en dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
• Sanctions administratives : ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :
En cas de demande de permis de construire sur la construction, la situation actuelle devra être régularisée. Toutefois, si la construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme sauf si la construction est de nature à exposer ses occupants ou des tiers à un danger, si elle se trouve située dans un site classé ou un parc naturel ou si la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis.
Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité, téléphone.
En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, sauf à prouver que l’immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.
Changements de destination :
La destination caractérise ce pourquoi l’immeuble a été construit ou transformé.
Entre le 1er janvier 1977 et le 1er octobre 2007 :
Les travaux exécutés sur les constructions existantes avec effet d’en changer la destination (passage de l’une des destinations aux 8 autres) :
- Habitation
- Hébergement hôtelier
- Bureaux
- Commerce
- Artisanat
- Industrie
- Exploitation agricole ou forestière
- Entrepôt
Si le changement avait lieu sans travaux il n’y avait aucune autorisation à obtenir, à l’inverse en cas de travaux il fallait obtenir un permis de construire. Et la notion de travaux était très large. Les travaux d’aménagements intérieurs étaient considérés comme des travaux entrainant le changement de destination.
Règlementation actuelle :
L’article R 151-27 du Code de l’urbanisme énonce cinq destinations possibles : l’exploitation agricole et forestière, l’habitation, le commerce et les activités de service, les équipements d’intérêt collectif et services publics, et enfin les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. L’article R 151-28 du même Code subdivise ces cinq destinations en vingt sous destinations fixées par un arrêté du 10 novembre 2016.
En cas de changement de destination entre les destinations et sous destinations sus visées, il y a lieu à déclaration préalable, toutefois, si ce changement s’accompagne de travaux ayant pour objet la modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment, il y a lieu à obtention d’un permis de construire.
Il n’y a pas de prescription applicable à l’usage irrégulier d’un immeuble, cet usage irrégulier pouvant constituer une infraction pénale continue. Afin d’apprécier la destination du local, il convient de se reporter à la dernière autorisation d’urbanisme obtenue sur le bien et non à sa destination de fait.