La construction sur le sol d’autrui, aussi connue comme l’implantation de bâtiments ou d’autres structures sur un terrain qui n’est pas la propriété du constructeur, est une pratique juridiquement complexe qui soulève diverses questions de propriété et de responsabilité. Les constructions sur le sol d’autrui sont courantes, mais peuvent être lourdes de conséquences. Le cas le plus fréquemment rencontré est celui de la société qui construit un bâtiment sur un terrain appartement à l’un de ses associés.
En France, le Code civil prévoit que tout ce qui est construit sur un terrain appartient au propriétaire du terrain, même si la construction a été réalisée par un tiers (article 552). Cependant, il existe des exceptions en cas de contrat de bail à construction ou de superficie.
Construire sur un sol pris à bail
Dans le cadre de constructions édifiées sur un terrain faisant l’objet d’un bail rural, le fermier à l’obligation de respecter une procédure préalable d’autorisation auprès du bailleur. Toutefois, il est permis au tribunal paritaire d’autoriser, contre la volonté du bailleur, tous les travaux dont le preneur pourra démontrer l’utilité même des constructions nouvelles. Le preneur, qui est le constructeur, est provisoirement le propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail. La propriété de celles-ci revenant au propriétaire au sol en fin de bail moyennant indemnisation du preneur.
Construire sur un sol appartenant à un associé et mis à disposition de la société
La société qui construit un bâtiment sur un terrain appartenant à l’un de ses associés est le cas le plus fréquent : dans cette situation, on se demande toujours qui est le propriétaire de ces constructions, le propriétaire du sol ou la personne qui a réalisé l’ouvrage. Une règle essentielle pose la présomption que les constructions appartiennent au propriétaire du terrain. Cette règle suppose que le constructeur est un tiers et qu’il n’est uni au propriétaire du terrain par aucun lien contractuel. Si la construction sur le terrain d’autrui est faite en l’absence de tout lien contractuel, le propriétaire du sol acquiert la propriété des constructions.
Précautions
La société a donc tout intérêt à établir au préalable une convention prévoyant le sort de ces constructions en cas de rupture de la mise à disposition si elle veut éviter de se voir imposer leur destruction à ses frais, en cas de conflit avec l’associé.
Pour minimiser ces risques, les constructeurs devraient toujours obtenir des conseils juridiques avant d’entreprendre une construction sur le sol d’autrui. Ils devraient également s’assurer d’avoir un contrat formel avec le propriétaire du terrain, respecter toutes les lois et réglementations applicables, et prendre une assurance adéquate pour couvrir les risques de responsabilité.