Vous souhaitez vendre ou acheter une propriété équestre ? La loi du 18 août 2026 modifie plusieurs règles concernant l’intervention de la SAFER. Voici les principales évolutions, illustrées par des exemples concrets.
Les articles 37 et 38 de la loi n° 2026-796 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles renforcent les moyens d’intervention de la SAFER dans les opérations immobilières rurales.
Une visite possible avant la décision de préemption
La SAFER peut demander à visiter le bien avant de décider d’exercer son droit de préemption. Lors de la notification de la vente, le propriétaire est invité à préciser s’il accepte cette visite. Il reste libre de la refuser.
La réception de la demande par le notaire suspend le délai de préemption. Celui-ci reprend après le refus du propriétaire ou la réalisation de la visite. Si le délai restant est inférieur à un mois, la SAFER bénéficie néanmoins d’un mois pour se prononcer.
Exemple : vous vendez une propriété avec une maison, des boxes et huit hectares de prés. La SAFER demande une visite alors qu’il ne reste que dix jours pour prendre sa décision. Si vous acceptez, le délai est suspendu jusqu’à la visite. Après celle-ci, elle dispose d’un mois pour se prononcer. La date de signature initialement envisagée peut donc être repoussée.
Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, cette possibilité doit être prise en compte dans l’organisation du déménagement et du transfert des chevaux.
Certains anciens bâtiments agricoles concernés pendant dix ans
Pour les bâtiments répondant aux conditions légales, notamment de localisation, la période de référence de l’ancien usage agricole passe de cinq à dix ans. La préemption vise alors à leur rendre un usage agricole. L’arrêt d’une activité depuis plusieurs années ne suffit donc pas à exclure une intervention de la SAFER.
Exemple : une propriété comprend une ancienne grange utilisée pour une exploitation agricole jusqu’en 2019, puis laissée sans activité. Lors d’une vente en 2026, cet usage remonte à sept ans. Il entre désormais dans la période de dix ans à examiner, sous réserve des autres conditions légales. Cela ne signifie pas que la SAFER préemptera automatiquement.
Les documents retraçant l’utilisation des bâtiments et les éventuelles autorisations de changement de destination sont donc utiles dès la préparation de la vente.
Des notifications séparées pour certaines ventes
Lorsqu’une vente comprend des biens préemptables et des biens non contigus non préemptables, le notaire doit procéder à des notifications distinctes, avec un prix et des conditions propres à chaque catégorie. Chaque notification constitue une opération autonome pour l’exercice du droit de préemption. Des exceptions existent, notamment pour certains ensembles historiques et jardins remarquables.
Exemple : un vendeur propose dans une même opération une maison de village et six hectares de pâtures situés à deux kilomètres. Si le notaire confirme que la maison n’est pas préemptable et que les pâtures le sont, cette configuration peut nécessiter deux notifications distinctes et une répartition du prix.
À l’inverse, une maison entourée de ses prés ne relève pas automatiquement de cette obligation : la contiguïté et le statut juridique des biens doivent être examinés.
La vente de la nue-propriété davantage concernée
La réforme élargit l’une des possibilités de préemption de la nue-propriété : le seuil relatif à la durée restant à courir de l’usufruit passe de deux à cinq ans.
Exemple : un propriétaire vend la nue-propriété de terrains agricoles tout en conservant un usufruit temporaire de quatre ans. Cette durée entre désormais dans le nouveau seuil. Le démembrement ne permet donc pas, à lui seul, d’écarter la préemption.
Cet exemple concerne un usufruit à durée déterminée : un usufruit viager nécessite une analyse différente.
L’achat par le fermier en place : l’ancienneté ne suffit pas
Pour bénéficier de sa priorité face à la SAFER, le fermier en place doit notamment exploiter le bien depuis plus de trois ans, remplir les conditions de son propre droit de préemption et être en règle avec le contrôle des structures.
Exemple : un exploitant loue depuis cinq ans les terres d’une structure équestre dans le cadre d’un bail rural et souhaite les acheter. La durée d’exploitation est un élément favorable, mais elle ne suffit pas : le notaire doit aussi examiner les autres conditions, notamment la régularité de l’exploitation au regard des autorisations nécessaires.
La simple présence d’un occupant ou d’une activité équestre ne permet donc pas de conclure automatiquement à une priorité sur la SAFER.
Un contrôle supplémentaire des baux emphytéotiques
La loi prévoit une information préalable de la SAFER, par le notaire, au moins deux mois avant la conclusion ou la cession d’un bail emphytéotique agricole, sous peine de nullité. Elle crée également un droit d’opposition dans certains cas. Les modalités applicables doivent être vérifiées au moment du projet : le CRIDON signalait en septembre 2026 des précisions réglementaires encore nécessaires.
Exemple : un propriétaire envisage de consentir un bail emphytéotique de trente ans sur des terrains agricoles pour un projet équestre. Même sans vente des terres, l’opération entre dans le champ de la nouvelle obligation d’information. Le notaire doit vérifier les formalités et les éventuelles exceptions.
Préparer son projet équestre dès la mise en vente
Ces évolutions invitent à réunir rapidement les plans cadastraux, les baux, l’historique des bâtiments et les autorisations d’urbanisme. Elles permettent aussi de mieux anticiper les échéances liées au financement, au déménagement et à l’arrivée des chevaux.
Vous envisagez de vendre ou d’acheter une propriété équestre ? Contactez Equestrian Immobilier pour échanger sur votre projet et préparer ses différentes étapes avec votre notaire.
